金利タイプ
借り換えとは、別の金融機関からお金を借りて、現在借りているローンを返済するというものです。実際に借り換えを検討する際には、将来の金利動向や諸費用など総合的に判断することが必要です。ここでは、借り換えの概要について見ていきましょう。
| 借り換えを検討するケース |
・高金利時の固定金利 （現在との金利差が1%以上ある）
・ローン残高が大きい （1000万円以上ある）
・返済期間がまだ十分に残っている （10年以上ある）
|
| 借り換えの基本 |
・公的融資から公的融資への借り換えはできない（借り換えは民間融資のみ取り扱い）
・銀行ローンなど同一金融機関内での変動金利型から固定金利型（固定金利選択型）への借り換えはできない
・借り換え時に担保価値が融資額を下回る場合は、借り換えができないこともある（金融機関による）
・変動金利型に借り換える場合は先行きの金利動向に注意する
・様々な諸費用がかかることに注意する（印紙税、抵当権抹消・設定費用、登記費用、保証料、事務取 扱手数料・・・）
|
| 借り換えの手順 |
1.借り換え予定のローンをチェックする（返済予定表など）
2.借り換え予定の金融機関へ相談する（金利、諸費用、手続き・・・）
3.借り換えを申込む（申込書や各種書類を提出）
4.借り換え予定の金融機関から借り換えＯＫの連絡がくる
5.現在の借入先に完済の手続きを申込む
6.借り換え予定の金融機関と融資契約を結ぶ（金銭消費貸借契約、保証契約など）
7.融資が実行され現在の借入先のローンが完済となる（抵当権抹消書類など各種書類を受け取る）
8.借り換え先の金融機関が新たに抵当権を設定する
9.借り換え先の金融機関に対して返済を開始する
|
金利タイプ
◆借り入れ事項の検討
| 種類 |
特徴 |
メリット |
注意点 |
| 固定選択 |
固定期間終了後、金利状況に応じて、固定金利か変動金利か選ぶ。住宅金融支援機構と民間金融機関が提携した住宅ローン
|
固定期間終了後、金利状況に応じて、再度期間限定固定金利か変動金利か選べる為、金利の状況に応じてメリットがある選択ができる |
金利上昇が続くと、初めから長期の固定金利にしておいた方が有利な結果になり、金利下降が続くと、初めから変動金利にしておいた方が有利な結果になる |
変
動
金
利 |
上限金利特約
（キャップ）
付変動金利
|
年2回、金利が見直されるが、上限金利を超えることはない
|
期間内は上限金利以上に金利が上がらない安心感がある
低金利期や金利下降期には低金利メリットを享受できる
|
当初設定した期間ごとに返済額は変わる。適用金利が上がると返済額はアップ。
上限金利が設定されている分、変動よりもリスクは抑えめだが、その分金利は高め。 |
|
変動金利型
|
年2回、金利が見直されるが、5年間は返済額固定の場合が多い
（返済額の上昇幅は最大25％まで）
|
半年に1回見直される為、低金利期や金利下降期には低金利メリットを享受できる
|
返済額は5年間変わらないため、 急激な金利上昇期には、上昇した金利により増えた利息が元金に組み込まれ、返済期間や返済月額に影響がでる
適用金利が上がると毎5年に返済額がアップする |
固
定
金
利
型 |
段階金利型
|
11年目に金利がアップするなど、段階金利型
|
途中で1度の金利上昇はあるものの、低金利時に借りれば、将来の金利上昇リスクをヘッジできる
金利は1度変わるだけなので、比較的返済計画をたてやすい
|
金利下降期に借りると、結果的に金利負担が大きくなる可能性も・・・
金利が低下して金利差が一定以上になったら場合、借り換えも検討する |
全期間
固定金利型
|
全期間適用金利が変わらない
|
適用金利が変わらないため、低金利時に借りれば、将来の金利上昇リスクを減らすことができる
返済額が一定のため、返済計画をたてやすい |
未払利息
◆変動金利型ローンリスク
5年間は、その間に利率の大きな変動があっても返済額は一定であるが、急激に金利が上昇した時に、返済額に占める新しい利率による利息分が、この5年間一定の毎月の返済額を上回る場合がある。この上回った部分の利息を「未払利息」と言う。「未払利息」は翌月以降に繰り延べされることになり、その結果、利息ばかり支払うことになり元金がなかなか減らないという事態が発生する。金利上昇局面においては、未払利息が発生する可能性が高くなるので、金利動向を見た上でローンを組む事が重要となる。
変動金利型は金利の情勢によって元金と利息の割合が年２回見直されるが、５年間は毎月の返済額は変わらず、6年目に返済額が変わる。つまり５年間は元金と利息の配分が適宜変更され、金利の低いときには返済額の元金部分が大きくなり、逆に金利が高いときは利息部分が多くなるため、利息部分が毎月返済する額を超えてしまうことがあり、これが未払利息という。
| 例） 借入 3,000万円 元利金等返済で 返済期間35年 当初融資金利：2.375％ |
◆未払い利息イメージ図
| 回数 |
返済額 |
利息 |
元金 |
ローン残高 |
| １回目 |
105,249 |
59,357 |
45,874 |
29,954,126 |
| ２回目 |
105,249 |
59,357 |
45,965 |
29,908,161 |
| ３回目 |
105,249 |
59,357 |
45,056 |
29,862,105 |
 |
| ２５回目 |
105,249 |
105,244 |
5 |
288,873,581 |
 |
