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住宅ローンについてどのくらい知っていますか？「住宅ローンの基礎知識」
諸費用◆借り入れ事項の検討
用語集◆用語一覧 印紙税 契約書や領収書などの文書を作成した場合に課税される国税の1つです。納税方法は、契約書などに必要金額の印紙を貼って、消印することです。税額は、契約書内容や契約金額、受取金額などで決められています。住宅ローンの場合で金融機関から借入れする場合は、ローンを組むということが金銭消費貸借契約に当たるため、その借入金額に応じた印紙税がかかります。住宅ローンの金額が1,000万円超5,000万円以下の場合で印紙税は2万円となります。 委託管理 管理組合の業務の一部または、全部を管理会社に委託する管理の形式。管理組合は管理会社と管理委託契約を結びます。 一般定期借地権 平成４年に施行された新借地借家法にて、導入された新しい土地の権利形態の１つです。50年以上（通常は50年）の契約期間で借地し原則として契約更新や期間延長をすることなく契約期間満了になれば、建物を取り崩し、更地にして地主に返還します。 一般媒介契約 媒介契約の１つです。この契約形式は、不動産の売主が複数の不動産業者に売却を依頼できます。 買い換えローン 住宅を買い替えるとき、売却と購入のタイミングをうまく合わせるため、売却までのつなぎを援助する住宅ローンのこと。持ち家売却時に借りていたローンの残債が売却価格を上回る担保割れが発生した場合に、担保割れ分を補う担保抹消ローンのこと。 買い換え特約 不動産の買い換え時に、「手持ち物件が売却できない場合は、不動産の購入契約を取り消し売主が既に受け取った、お金を返金してもらえる」条項を契約に入れることをさします。 火災保険 建物や家財が火災・風水害などで損害を被った場合、その損害に応じて保険金を受け取れる保険契約のこと。住宅ローンを組む際は、火災保険に強制的に加入することが義務付けられています。理由は、火災などにあった場合には、新たな住居のために手当てするお金が必要となるので従来どおり住宅ローンを払い続けるのが困難になる場合が多いので、火災保険の保険金で住宅ローンの残金を払えるようにするためです。なお、火災保険では通常、保証会社（金融機関）による質権が設定されており、支払われる保険金がまず、住宅ローンの返済に優先的に当てられることになります。住宅金融支援機構の融資と、公庫を窓口とする年金住宅融資の併せ貸し、及び、財形直接融資（公庫財形）を利用する場合は、比較的掛け金の安い特約火災保険が強制加入となっていますが、民間の住宅ローンを利用する場合は、一般の火災保険に加入することになります。 元金均等返済 借入金額を返済回数で割った、毎回同額の元金へ残高に対する利息を上乗せして返済する 返済方式。毎回、一定額の元金を返済していくため、「元利均等返済」と比較してローン残高がより早く減るので、総支払い利息が少なくなることが最も大きなメリットです。ただ、返済が進むにつれて負担が軽くなりますが、返済開始当初の負担が大きいことがデメリットです。将来よりも今のほうが経済的に余裕がある人などは、利用に適しているといえるでしょう。 元利均等返済 原則として、元金と利息の合計返済額が毎回、同じ金額となるように返済する方式。毎回の返済額が同じなので、長期にわたる返済計画が立てやすいメリットが有りますが、仕組み上、返済当初は利息の返済に充当される割合が大きく、元金返済に充当される割合が少ないデメリットもあります。このため金利や期間などが、同じ条件で借りた場合トータルでは「元金均等返済」よりも支払利息が多くなりますが、一部繰り上げ返済をすることで、支払利息を軽減する方法がよく利用されています。 繰上返済 返済中のローンの定期的な返済とは別に借入金の全額または一部を返済すること。ローン残高の全部を返済期間途中で返す「全部繰上返済」と、残高の一部を返済する「一部繰上返済」が有り、また、「一部繰上返済」には、「期間短縮型」と「返済額軽減型」の2種類があります。「期間短縮型」は、現在の毎回の借入金返済額を変えず、残りの返済期間を短くする方法で、ローン残高が減ることで返済期間が減り、その回数分の支払利息が節約されるという仕組みです。繰上返済には取扱機関やローンタイプにより、繰上返済手数料がかかることが多いので予め確認しておくことが必要です。 固定金利型ローン 住宅ローンの契約時に設定された金利が、返済期間中は固定して適用されるタイプのローンのことです。住宅ローンには、民間でも銀行や生保会社に固定金利型があり、住宅金融支援機構の公庫融資のローン債権を証券化して長期固定金利を実現させたローンもあります。フラット３５の一部では段階金利制のため11年目以降に金利が上る二段階固定金利型のもあります。低金利時代や今後の金利上昇が予想される場合は、固定金利型の方が変動金利型よりローン支払い期間の支払利息の負担を安定させるメリットがあります。 固定金利選択型ローン（一定期間固定） ローン契約時から『一定期間の金利を固定する型のローン』のことで、主に銀行、生命保険会社が取り扱っています。金利を固定できる特約期間はローン契約形態によって異なり、2年、3年、5年、7年、10年などが選べるのが一般的です。当初選択した固定金利期間が終了すると、金融機関によって、「再度、固定金利選択型か変動金利型かを選べるローン」、「変動金利型しか選べないローン」などがありますが、前者を選んでおいたほうがより安心といえます。 固定資産税 固定資産（土地・家屋・償却資産）を所有している所有者に毎年かかる地方税で、所有者として登記または、登録されている人が支払います。マイホームに対する課税の場合は、一定の要件を満たせば軽減措置があります。 事務取扱い手数料 住宅ローンの借入れなどする際に、事務手続き上必要となる手数料のことで、住宅ローンの場合は、借入金額ではなく、「住宅ローン1件申込みごとの手数料」となっています。このため、複数のローンを組み合わせるとそれだけ手数料がかさみます。住宅金融支援機構・年金融資・民間銀行での、ローン事務取扱い手数料は多くが3万円〜4万円台後半ですが、ローンの種類や取扱機関によって金額は異なっていますので、予め確認しましょう。 収入合算 申込本人の収入のみでは、住宅ローン借入れの希望額に収入基準が満たない場合に同居予定者の収入を合算できる制度のこと。住宅金融支援機構の場合で、本人の収入に加えて両親・子ども・配偶者など直系親族か、婚約者もしくは内縁関係にある人など、同居予定者の収入を合算できます（但し、申込人の収入が合計の2分の1以上は必要）。収入合算で借入額を増やすことは、できますが、例えば、共働きを前提とした収入合算後に出産などで、妻の収入が減少し、返済困難になるケースなどもあり、安易な収入合算は慎重に行い、無理のない返済を目指すことが大切です。 住宅ローン控除 公的融資や民間融資を10年以上の返済期間借入れた場合に、一定期間にわたって所得税から一定額を控除するもの。年末のローンの残高をもとに控除額が決定するため、金融機関より送られてくる借入金の年末残高証明を保存し、確定申告で手続きする。 相続時精算課税制度 「相続時精算課税制度」とは、生前贈与を行いやすくし、次世代に財産を早めに移すことを目的とした制度です。具体的には、65歳以上の親から、その相続人である20歳以上の子供に財産を贈与した場合、贈与税の基礎控除110万円に代えて、1,500万円の非課税枠を設け、かつ、非課税枠を超えた部分には、金額にかかわらず一律20％の税率で課税するというものです。ただし、この1,500万円の非課税枠は、毎年1,500万円設けられるのではないことに注意してください。この制度を受けた場合、贈与された金額については、将来相続があったときに、他の相続財産と含めて相続税の課税対象となります。この場合、贈与時に支払った贈与税額があるときは算出された相続税額から差し引かれることで精算されます。なお、この相続時精算課税制度は平成15年１月1日以降の相続および贈与から適用されます。 専任媒介契約 媒介契約の1つ。依頼者が他の宅建業者に重ねて媒介や代理を依頼することを禁止する契約形式のことです。宅建業法では依頼者（売主）の利益が損なわれることのないように専任媒介契約期間は3か月を超えることができません。 団体信用生命保険 住宅ローンを借入れる人が加入する生命保険のこと。借入れを起こした加入者に、万が一が有った場合に、支払われる生命保険金は、『融資先の金融機関を受取人』となり、その保険金で債務が弁済されるというものです。民間融資では原則強制加入となるため、健康状態に問題がある場合には融資が受けられないこともあります。住宅金融支援機構の融資では、任意加入で、加入した場合には１年に１度、返済額とは別に保険料を支払います。 提携ローン 不動産会社、または販売業者が、金融機関と提携して、予め融資条件や融資限度額などを決めているローンです。物件の審査が既に終了しているケースが多いため、『審査までの時間が短い』、『業者が手続きの一部を代行』してくれるため、煩雑さがないというメリットがあります。通常のローンより金利が優遇されているといったケースもありますし、不動産会社やハウスメーカー経由ではないと申込めないローンもあります。また、物件価額の90％〜100％まで融資可能という場合がほとんどです。ただ、ローンの種類（金利の種類など）は限られていますので、自分の返済計画にとってより良いローンが他にはないかを検討した上で有利であれば利用するようにしましょう。 登録免許税 土地・家・マンションなどを売買したときに、自分の権利を明らかにするために所有権の保存登記・移転登記などをします。又は、銀行などからお金を借りる場合にも、抵当権・根抵当権の設定登記をすることになります。この登記をする時に、「登録免許税」という税金がかかります。普通、登記をするときは、司法書士に依頼をするのが一般的なので、税金を納めている感覚は無いのですが、司法書士の明細の中に登録免許税という項目が必ずあります。住宅については、一定の要件を満たしているのもについて、所有権の保存・所有権の移転・抵当権の設定などの登記の税率が軽減されます。 変動金利型ローン 適用金利がその時点の市場金利に合わせて見直しされるローンです。住宅ローンの場合は半年毎に金利見直しが行われ、金利は短期プライムレートに連動するものと長期プライムレートに連動するものがあります。固定金利型のローンと比べると、一般的に『ローン申込み時の時点での金利は最も低く』なりますが、『最終的なローン総支払額がいくらになるかわからない』というデメリットがあります。 媒介契約 宅地・建物の売買・交換や貸借の仲介を宅地建物取引業者に依頼する契約のことです。 売買および交換の媒介契約を締結すると、媒介契約の内容や報酬等を記載した書面を作成し、依頼者に渡すことが義務付けられています。媒介契約には、「一般媒介契約」、「専任媒介契約」、「専属専任媒介契約」の3種類があります。 保証料 信用保証会社に保証を委託した場合に必要となる費用です。保証料は借入額が多いほど、 借入期間が長いほど高くなりますが、保証会社により料金が異なります。借入時に一括した支払方法（外枠方式）の場合で、借入金額3,000万円、返済期間30年の場合50万円〜70万円程度とまとまった金額になるので、ローン諸費用の一部に想定して組み入れておく必要があります。また、金利に保証料分を上乗せした形での支払方法（内枠方式）を選べる場合もあります。この場合は、通常利率より0.2〜0.3％程度金利が高くなります。 不動産取得税 新しく不動産を取得した場合に、一度だけかかる地方税のことです。土地・建物の購入、建築、贈与、増改築などが課税対象となる。 マイホームの場合、一定条件を満たせば軽減措置が受けられる。 ボーナス時加算 住宅ローンの返済方法で、毎月の住宅ローン返済分以外に年２回のボーナス月に一定額を加算して返済すること。公庫融資では、ボーナス時加算のベースとなる元金は借入額の40％までの決まりがある。民間は50％まで。 ローン借換え 新しいローンの借入れで得た資金で、従前のローンを一括返済することをさします。従前の金利より低金利のものに借換えることで、支払い利息を軽減してローンの支払額を抑える効果が得られます。なお、公的融資は借換えに利用できないので、民間融資を利用します。また、同じ金融機関内では借換えできない場合もあります。実際には、新規融資と同じ手続きとなりますので、ローン契約書印紙代、事務取扱手数料、保証料、登記費用等の諸費用がかかるため、諸費用分も含めて支払額の軽減効果があるかどうかを検討しましょう。担保評価もその時点で行われますので、担保割れしている場合には借換えできない場合があります。なお、一部金融機関では、担保割れでも対応できるような借換えローンを取扱っています。また、金利が低くなることだけに着目して、『固定金利から変動金利』または『固定金利選択型に借換え』をした場合は、将来の金利上昇リスクを負うことになるので、『借換え直後の返済額』だけではなく最終的に利息軽減効果があるのかどうかを、十分考慮の上で借換えを行う必要があります。 連帯債務 複数の債務者が一つの債務を連帯して負担することをさします。公庫融資等を借り入れる場合で収入合算をすれば、連帯債務者となることが条件となります。 |
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